איך להשקיע בנדל”ן? בחכמה ובזהירות

כאשר משקיעים בנדל"ן, המטרה היא לשים את הכסף שלכם במקום שהוא יעבוד עבורכם – ויאפשר לכם לצבור הון רב יותר שישמש אתכם בעתיד. אז בוא ללמוד איך להשקיע בנדל"ן

נדל"ן. (צילום: פיקסביי)

עבור אנשים רבים, נדל”ן נחשב להשקעה הקלה ביותר להבנה. היא פשוטה באופן עקרוני, כרוכה בתמורה הוגנת בין בעל הכנס ומי שמשתמש ברכוש שלו. כל עוד המים החמים ממשיכים לזרום ודמי השכירות נכנסים בדיוק בזמן, כולם שמחים ומרוצים.

אבל, השקעות בתחום הנדל”ן הן הרבה יותר מורכבות מזה. בכל זאת, יש מספר סוגים שונים של השקעות נדל”ן כולל קרנות ריט מגורים, מסחר, תעשייה, כמו גם הנדל”ן הנסחר בבורסות. תצטרכו גם להחליט אם אתם משקיעים בנדל”ן בישראל או מעבר לים.

עם זאת, אין ספק כי קניית הנכס הראשון שלכם היא ההחלטה הטובה ביותר לעתיד הפיננסי שלכם. זה מתחיל להיראות אחרת כשאתם מחפשים את הנכס השני, זה שאתם מצפים שיניב עבורכם כסף. מדובר במגרש שונה לגמרי.

המעניין הוא שדווקא לאורך זמן, התשואות הריאליות בשוק המניות נמוכות מאלה שניתן למצוא בשוק הנדל”ן.

נשמע מופרך? מחקרים שנערכו בארץ ובעולם מצביעים על כך שמדובר בעובדות. מחירי הנכסים בישראל נמצאים, למעט במקרים מאוד יוצאי דופן, בעלייה מתמדת.

משיחה שערכנו עם בכיר באחת מחברות הבנייה הגדולות שמענו כי הסבירות הגבוהה ביותר היא שפניהם של המחירים בשוק רק צפונה – לכיוון מעלה. לדבריו, כל עוד ההיצע עולה על הביקוש, כפי שקורה במדינת ישראל כבר לא מעט שנים, אין שום סיבה שהמחירים ירדו.

וככל שהמחירים עולים – גם השכירות שתקבלו על אותו נכס שתרכשו תעלה גם היא. אמנם יש את כאב הראש של העיסוק בשוכרים – ובכל זאת, האפיק הנדל”ני נחשב לאחד הטובים והמוצלחים בשנים האחרונות.

הרווח כמובן – חייב להיות מספיק כדי לכסות על הסיכונים שאתם לוקחים.

ישנן 4 דרכים מרכזיות להרוויח מנדל”ן:

  • שבח מקרקעין: קניית קרקעות שמטרתן להניב רווח ממכירתן. זה עניין מסובך – ויש הטוענים שהוא לא פחות מסוכן מהשקעה במניות.
  • הגדלת ההכנסה – הסוג המועדף עליכם. הכוונה לרכוש נכס – דירה או בניין והשכרתו כך שתהנו באופן קבוע מהכנסה חודשית.
  • הכנסות מעמלות נדל”ן – קשור יותר למי שמומחים לענף, כמו מתווכים שלא מרוויחים מהנכס עצמו – אלא בכל קנייה ומכירה מקבלים את חלקם. יש גם חברות שעוסקות בניהול נדל”ן – וכדי לשמור על איכות הנכס מקבלות כסף ושוכרות את העובדים לשם כך.
  • השקעות משיקות – גם זה מקור רווח, אבל בשביל להצליח בו צריך יתר יצירתיות. חישבו על כל סוג של מכונות אוטומטיות בבנייני משרדים – או נניח מכונות כביסה להשכרה בדירות מושכרות. הם בעצם מיני עסק של נדל”ניסט שמחפש עוד הכנסה.
נכסים מניבים. זה מה שאתם מחפשים (צילום: פיקסביי)

יש הטוענים כי נדל”ן היא דרך טובה לשמור על כסף, שהיית מוציא על שכירות במהלך השנים. אבל זו לא הנחה שזכתה לפופולריות כשמדובר בנכס שני או שלישי. עם זאת, לא ‘תעשו את המכה’, מנכס אחד. יש כמובן גם עסקאות כאלה, אבל אם אתם מתחילים בשוק הזה, אל תתפתו להבטחות על ריביות גבוהות או תשואה יוצאת דופן. בדרך כלל מאחורי אלה עומדות הונאות כאלו ואחרות.

אז למה ענף הנדל”ן יצר לעצמו שם כזה של מכרה זהב? ומדוע בעצם זה מדליק אותנו, כשמדובר על הכנסה נוספת? אז הנה כמה סיבות.

האפקט המוחשי

עבור משקיעים רבים – נכס נדל”ני הוא מוחשי הרבה יותר מנניח, רכישת מניות. זה משהו שניתן לראות וגם לגעת.

המשקיע הממוצע יודע שיש לו מניות, אבל זה מבחינתו באוויר. כשיש לו נכס ביד, הכל נראה מבחינתו אחרת. זו לא איזו חתיכת דף עם המון נתונים לא ברורים – אלא בניין ודירה ושכירות – ורווח ברור ומוסכם.

ערך של נכס לא יורד בחמישים אחוז בתוך יממה, כמו שעלול להתרחש בשוק המניות – בשל תזוזה או פאניקה כזו או אחרת בשווקים. כשאתה קונה נכס, אתה לעתים כבר יכול לדעת בדיוק תוך כמה זמן תחזיר את ההשקעה – מתי תתחיל להרוויח לכיסך וכמה. מניות, כמובן, הן שוק ספוקולטיבי ודינאמי שהכל משתנה בו ברגע.

למשקיעים מן הסוג הזה – כסף שישימו על מניות שווה מבחינתם כמו להשקיע בקניית כרטיס לוטו. כסף שישקיעו בנכס, יהיה מבחינתם קל הרבה יותר להוצאה.

הם גם ילכו לבדוק את הנכס שבו הם מעוניינים שוב ושוב. יעבירו את ידיהם על הקירות, ידליקו אורות ויכבו אותם, יבררו היטב מי הדיירים שלהם וכיצד ימנעו מבעיות בקבלת שכר הדירה. מכאן ואילך, בניגוד למשקיעי מניות, הם לא יעקבו באופן צמוד אחרי השוק. הרווח הרי ידוע ומוסכם, בדרך כלל בחוזה ארוך טווח של שנה לפחות ולעתים יותר.

היום גם קבלת הרווחים קלה יותר. לא צריך לצאת מהבית כלל. אפשר במקום לקחת המחאה, לקבל העברה עם אישור בדואר אלקטרוני.

מעקב אחרי שערים? לא בנדל”ן

מאוד נוח להשקיע בנדל”ן. בעוד במניות אתם רצים לעקוב אחרי ציטוטים – ולראות את שווי המניה, כאן אתם בעיקר עסוקים בלדאוג לרכוש ולאיסוף דמי השכירות.

נדל”ן יכול להיות גם ספקולטיבי, אבל לא רק. בעוד בשוק המניות לא פעם, אתה קונה מניה בערך נקוב ולעתים מדובר במחיר לא הגיוני שמתאזן במהירות.

ביחס של עלות ותועלת – אמנם הרווחים בדרך כלל מתונים יותר – אבל נמשכים לאורך זמן. אם תחליטו לרכוש כמה וכמה נכסים, כבר תהיו במקום אחר לגמרי. גם מימוש של נכס, באחוז גבוה מאוד מהמקרים, נותן תשואה שבשוק המניות קשה הרבה יותר להשיג.

לא משנה אם אתה משקיע בדירה, בית או בניין מגורים. העיקר לעשות זאת בחוכמה ותוך מיקסום הרווח (צילום: פיקסביי)

אל תשקיעו הכל בנכס אחד

בניית ההון העצמי חשובה – ונכס נדל”ני הוא דרך מצויינת, אבל שום דבר לא צריך לבוא על חשבון הנזילות הכספית שלכם. אתם הרי לא רוצים למצוא את עצמכם בבית משפט בגלל העניין.

יש ללמוד לנהל את הנכסים בתבונה. אם תיקחו משכנתא שנייה על הנכס שתרכשו – חשוב שתדעו היטב כיצד אתם משלמים אותה – תוך שאתם מותירים לעצמכם מספיק כסף בצד ליום סגריר.

ואם כבר דירנו על כסף חשוב להבין מהו ערך הנכס הראשון שלכם – שעליו כנראה יש לכם משכנתא – ותרצו לקחת גם משכנתא שנייה בעבורו כדי לממן את הנכס שלכם.

קחו בחשבון שכשאתם מחשבים את ערך הנכס שלכם – חשבו את החלק האמיתי שבבעלותכם. אם יש לכם משכנתא, אתם הרי לא הבעלים היחיד של הנכס. גם הבנק שותף איתכם כל עוד אתם משלמי את ההלוואה.

הדרך הקלה ביותר להבין כמה הון יש לכם – היא לקחת את ערך הבית ולהפחית את סכום המשכנתא. על הבסיס הזה, תלוי בעיקר במקום המגורים, ניתן לנסות ולהשיג משכנתא שנייה. לא תמיד זה אפשרי – אבל יש בנקים שילכו לקראתך אם מדובר ברצון לרכוש נכס שני.

חלק מהבנקים, כמובן אם התנהלותכם ודירוג האשראי שלכם טוב – ישמחו ללקוח שאמנם מגדיל את חבותו בצורה משמעותית, אבל יחזיק אחר כך בשני נכסים.

יש עוד אפשרות אבל היא לא מומלצת – להשתמש בכספי פנסיה או חסכונות ששמתם בצד (לא חסכונות שתצטרכו לחיות מהם אחר כך) כדי לרכוש נכס. מומחים טוענים שזו האפשרות הגרועה ביותר.

קחו בחשבון את הסיכון הגדול – אם קיימות שתי משכנתאות על הבית שלכם ומשהו משתבש בדרך, הרי שתאבדו את קורת הגג שלכם. ולא רק שזה יקרה, אלא גם שהבית לא יימכר במחיר האמיתי שלו בשוק.

כולנו רוצים למצוא הכנסה נוספת או להגדיל את ההון שלנו אבל חייבים לעשות זאת בחוכמה. עדיף להיוועץ במומחים שמבינים את התחום לעומק.

במילים פשוטות, כאשר משקיעים בנדל”ן, המטרה היא לשים את הכסף שלכם במקום שהוא יעבוד עבורכם – ויאפשר לכם לצבור הון רב יותר שישמש אתכם בעתיד.