בלחמו יזמית נדל"ן, משקיעה בנדל"ן ובעלת בית ספר ללימודי נדל"ן
זה ממש מפחיד שתעשייה גדולה בישראל טוענת שישראל לא כלכלית להשקעה ומשכנעת המונים לבוא ולהשקיע מעבר לים. בעקבות זאת ישראלים רבים נוהרים לחו”ל ומסכנים שם את כספם בהשקעות נדל”ן, כי הם חושבים שבישראל ניתן להשיג כ-3% תשואה על הכסף במקרה הטוב, לעומת ארה”ב שם ניתן להשיג כ-8%, ביוון כ-12% ובאנגליה כ-10%.
אז החלטנו לפגוש את שני בלחמו שכולם מדברים עליה. בלחמו יזמית ומשקיעה בנדל”ן, בעלת בית ספר ללימודי נדל”ן, ומלווה משפחות לבנות עצמאות כלכלית דרך השקעות נדל”ן אטרקטיביות. נפגשנו איתה בטרקלין העסקים של מלון קראון פלאז’ה בתל אביב, ונדהמנו לגלות בחורה צעירה בת 27, חרדית וכריזמטית, שליוותה בשנים האחרונות עשרות זוגות להשקעות מעל 15.3% תשואה בישראל.
אולי יעניין אותך גם:
בלחמו: “האינטרס של התעשייה לגייס כסף להשקעות בחו”ל הוא אינטרס ברור – כסף! כולן חברות יזמות שהבינו שבארץ נהיה קשה יותר, ובחו”ל זה אוקיינוס כחול שעדיין יש בו בשר והן רוצות לעשות רווח על חשבון הזוגות “העיוורים”, שלא באמת מבינים את עולם הנדל”ן, והכי קל לשלוף להם משפטי חוכמה כמו: “הבועה תכף תתפוצץ”, “המיסים בארץ גבוהים”, “יוקר המחיה גבוה בארץ אוכלת יושביה” ולהוכיח להם כמה בחו”ל הכול פשוט יותר.”
וממשיכה:
“המטרה של התעשיות היא לקחת את הכסף של הזוגות, שאגב בעולם העסקים קוראים לו “כסף טיפש” (כסף של מישהו שאין לו הבנה בנושא ההשקעה), לקבוע מראש מה תהיה התשואה שהזוג יקבל, ואת שאר הרווח לקחת לעצמן.
לכאורה נראה שכולם מרוויחים: גם הזוג שמקבל תשואה חודשית גבוהה, וגם החברה שמוצאת “כסף טיפש”, ממנפת אותו לטובתה ומתעשרת, אך למעשה במקרים רבים הזוגות נתקעים עם דירות לא טובות, שהם לא מצליחים למכור או להשכיר, אין להם מושג איפה הנכס, ועוד לא דיברנו על הרגולציות, על המיסוי ועל פערי השפה.
הם סומכים על החברה בלבד, ואם החברה נעלמת, אין להם מושג איך להתמודד עם הנכס ועם כל מה שכרוך בזה, ובמקרים רבים הם מפסידים את כספם. הסיכון שהזוגות לוקחים על עצמם ביחס לסיכוי לעיתים גבוה מדי ולא מתאים למשפחה בכלל. ומה גם שאם אפשר לעשות תשואה גבוהה בישראל, מדוע לסכן את הכסף מעבר לים?”
איך לדעתך הם מצליחים להשפיע על אוכלוסייה גדולה כל כך להשקיע את הכסף בחו”ל?
“הם פועלים בדרכים עקלקלות ופוגעים בשם ובאמון של הזוגות הישראלים על ידי שלוש פעולות שגויות:
מציגים רווח חודשי ולא מחשבים רווח כולל: מעבר לרווח החודשי בעבור השכירות בנכס יש גם רווח כולל, שנוצר בעקבות עליית ערך של הנכס או כתוצאה מהשבחה. את הרווח הזה חייבים לחשב כחלק מהתשואה.
לא מתאימים את העסקה למטרות הכלכליות של הזוג:
האם בני הזוג צריכים הכנסה חודשית נוספת, כי ההכנסות שלהם מעבודתם לא מספיקות?
האם מדובר בזוג שצריך לייצר פנסיה כי אין הוא יכול לסמוך על הפנסיה בארץ?
האם לבני הזוג יש הכנסה חודשית יפה, והם רוצים להגדיל את ההון העצמי שלהם בקצב משמעותי, למשל לייצר 100 אלף ש”ח בשנה עם הון של 300,000 ₪?
אולי הזוג צריך לייצר הון כדי שיוכל לעזור לילדיו שמתחתנים בקרוב?
לכל זוג מטרות כלכליות שונות, רמה שונה של סיכון שהוא מוכן לקחת, יכולת מינוף שונה, ולכן לא לכל זוג מתאימה עסקה זהה.
מציגים רווח ברוטו: מציגים רווח שלא משקף את הרווח האמיתי. חישוב התשואה נעשה בצורה שגויה, מפני שהם מחשבים את הרווח ביחס למחיר הכולל של הנכס, למרות שחלק מהנכס משולם על ידי משכנתה או הלוואות. מה גם שאינם מחשבים את המיסוי ואת ההוצאות הנוספות שיש לקחת בחשבון. בכל עסקה יש לחשב כמה כסף משקיעים, כמה כסף מכניסים ומה הרווח הסופי.
הנה דוגמה מצוינת: בטבלה הלקוחה מהאתר של רשות המיסים ניתן לראות אדם שקנה דירה להשקעה ומכר אותה לאחר עשרה ימים ב-290,000 ₪ יותר מהמחיר שקנה, מינימום 35% תשואה על הכסף.
“וזה בדיוק המסר שלי,” אומרת בלחמו בביטחון. “ניתן לעשות בישראל תשואות גבוהות יותר, ולכן הצבתי לעצמי מטרה ללוות וללמד כל זוג או כל משפחה שבאים אלי עם הון של 300,000 ₪ ויותר, נזיל או מושקע בנכסים או בקרנות, איך להשקיע נכון בישראל ולהרוויח מעל 15.3% תשואה, ואיך על ידי השקעות נדל”ן ניתן לקדם את האינטרסים הכלכליים ולהגיע לעצמאות כלכלית.”
שני, מה מיוחד בשיטה שלך?
השיטה שלי מיועדת לזוגות ולמשפחות, שמצד אחד רוצים לשבור את תקרת הזכוכית שלהם ולהגיע לחופש כלכלי אמיתי, ולהגדיל את ההון שלהם בקצב מהיר עם תשואות מטורפות, ומצד שני מפחדים לעשות צעד שגוי ולאבד את כספם, לא יודעים למי להאמין ומי באמת יכול לייצג את האינטרסים שלהם, כי כמו שאנחנו יודעים, זה תחום בו אנשי המקצוע לא נתפסים כאמינים בעיני החברה ואפשר להבין למה…
כאשר אני מלווה אותם יד ביד למצוא עסקאות נמוכות ממחיר השוק, במקומות שיש בהם ביקוש גבוה וניתן להשביח את הנכס ולהעלות את ערכו מעל מחיר השוק, המטרה שלי תמיד להשיג רווח כבר במעמד רכישת ההשקעה. איך? בזכות העובדה שקניתי מתחת למחיר השוק, אני יודעת שאם מחר אמכור את הנכס, הוא יהיה שווה יותר מהמחיר שקניתי אותו.
לדוגמה, בעסקה שליווינו בה את חיים ורחל, זוג מראשון לציון, הצלחנו להגיע ל-50% תשואה על הכסף שלהם כבר במעמד  הרכישה, בזכות העובדה שקנינו את הנכס במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק.”
את יכולה להסביר על התהליך? משפחה מגיעה אלייך ואת מתאימה לה נכס?
“לא ממש, אני אסביר: זו תוכנית ליווי, שאני משלבת בה תיאוריה ופרקטיקה.
בחלק העוסק בפרקטיקה בשטח: אחרי שהגדרנו את המטרות הכלכליות של בני הזוג לחמש שנים קדימה, אני וצוות האלופים שלי מוצאים עבורם עסקה מתאימה, למשל עסקה במחיר של 100K נמוכה ממחיר השוק או עסקה עם 15.3% תשואה מינימום, וההשקעה חייבת לעמוד בקריטריונים ברורים מאוד שנקבעים מראש ומחייבים שהעסקה תהיה טובה.
בתוכנית השטח אנו פוגשים את בני הזוג אחת לשבועיים ומלמדים אותם תוך כדי עשייה למה בחרנו באזור הזה, למה בחרנו דווקא את העסקה הזו, ואיך אנחנו מוצאים הזדמנות לרכישה, וכך הם לומדים את עולם ההשקעה לעומק ויודעים איך לשכפל את ההצלחה הזו בעצמם.
בו-זמנית עוברים בני הזוג הכשרה אינטרנטית, שהם מקבלים בה את כל מה שהם צריכים לדעת על עולם השקעות הנדל”ן ואיך להשיג תשואה של 15.3% ויותר.
הרעיון העומד מאחורי התוכנית הוא שכדי שמשפחה תגיע לעצמאות כלכלית לא די בהשקעה אחת, אלא בכמה השקעות, זה תהליך.
ואם מדובר במשהו שצריך לחזור על עצמו, יש ללמוד אותו כמו שלומדים נהיגה – תיאוריה ופרקטיקה, וכששולטים בידע וצוברים ניסיון בשטח, אז בהכרח עושים עסקאות טובות יותר ובכך משיגים את המטרות הכלכליות שלנו ומשפיעים על העתיד הכלכלי.
ולכן את העסקה הראשונה הם עושים איתי, ותוך כדי הם צוברים ידע ומספיק ביטחון כדי שבעסקאות הבאות הם ידעו לשכפל את ההצלחה, ולעשות את זה שוב ושוב ושוב.
תבין, בתוכנית שלי אני לא רק משיגה למשפחה עסקה טובה, אני נותנת להם כלים להשיג  עסקאות טובות בעתיד ולהשיג עתיד כלכלי טוב יותר.
וחשוב לי להעביר מסר לכל משפחה: עליה לקחת אחריות על העתיד הכלכלי שלה. אנחנו בעולם שהשפע קיים בו יותר מתמיד, ואפשר להגיע לעצמאות כלכלית, אך בשביל זה כל משפחה צריכה ללמוד ולדעת איך להשקיע בנדל”ן ואיך לקדם את המטרות הכלכליות שלה בעזרת השקעות נכונות.”
אז את אומרת שכל משפחה עכשיו צריכה להבין בנדל”ן? את ממליצה לכל משפחה ללמוד נדל”ן?
“אני מאמינה שהמדינה והבנקים לא משאירים לנו ברירה, ולקנות היום דירה למגורים עם משכנתה גבוהה זו טעות ביסודה, שמקובלת כל כך רק בישראל. בארה”ב זה ממש לא מקובל, ויש הרבה מאוד ארגונים שמלמדים שם השכלה פיננסית נכונה, וכמה חשוב לא לגור על הכסף.
מי שרוצה לקבל החלטות כלכליות נכונות, לא להפסיד כסף, להגדיל את ההון, ליצור רמת חיים אחרת ולדאוג לפנסיה שלו, מבין שההשקעה לא יכולה להיות חד-פעמית אלא שוב ושוב ושוב ולכן חשוב ללמוד זאת.
כל כך הרבה אנשים בוכים על יוקר המחיה ומשאירים אלפי שקלים בבנק שלא נותן להם ריבית בכלל, והם אפילו לא יודעים שהם מפסידים כסף בצורה הזו!
במקום לבכות, צרו לעצמכם את החיים שאתם רוצים, את רמת המחיה שאתם רוצים. תקבעו את העתיד של הילדים שלכם!”
יש משהו שהיית רוצה להגיד לקוראים? איך את הגעת לעסוק וללמד נדל”ן?
“שכל אחד ייקח את עצמו בידיים, ולא יגיד “אי אפשר”. אני ההוכחה שאפשר. העסק שלי הוא סיפור החיים שלי. אם אני הצלחתי, כל אחד יכול, ואני מלווה כל אדם להיות ‘יכול’.
כשנכנסתי לנדל”ן לא היה לי כסף בכלל, היו לי חובות, וזה לא מנע ממני לחפש את הדרך שלי להתעשר מנדל”ן.
אני מבינה שיש משפחות שפחות מתאים להן עכשיו ללמוד נדל”ן והן שקועות עמוק במרוץ החיים, או שנראה להן שנדל”ן גדול עליהן, רחוק ולא אפשרי.
לכן יש לי מגוון שירותים שמותאמים לכל משפחה, לכל אדם, לפי המקום שבו הוא נמצא בחיים.”
שני, זה כמו תיווך?
“ממש לא, אני לא לוקחת נכסים בבלעדיות, אין לי מלאי, אני מוצאת לכל לקוח את ההשקעה שמתאימה לו.
בשלב הראשון אני נפגשת עם בני הזוג לפגישת אסטרטגיה כלכלית. בפגישה אנחנו בוחנים כמה כסף יש והאם יש הון סמוי (במקרים רבים אני מוצאת הון שהזוג לא ידע עליו וניתן להשתמש בו להשקעה).
אני בוחנת גם את המצב האישי, את האופי של בני הזוג, מה רמת הסיכון שמתאימה להם ומה הצרכים הכלכליים העתידיים שלהם (הכנסה פסיבית או הגדלת ההון).
לאחר מכן אנחנו מגדירים מטרות ומעלים כמה אפשרויות של השקעה. אני מסבירה מהם הפרמטרים החשובים, ממה צריך להיזהר, מה הסיכונים ומה הסיכויים, ולבסוף אנחנו בונים תוכנית השקעה, בדרך כלל לחמש שנים קדימה.
אגב, הפגישה הזו לבדה מספיקה לדחוף הרבה זוגות שיושבים על הגדר לקום ולעשות צעד אמיתי. פתאום יש בהירות ורצון ענק להתקדם, והבנה שצעד אחד פשוט יכול לשנות חיים שלמים.”
שני, תני לנו בבקשה כמה טיפים איך בכל זאת אפשר להגיע ל-15.3% תשואה.
“זה קל: מוצאים אזור שהוא טוב להשקעה ויש בו ביקוש גבוה במיוחד. בכל עיר יש את אזורי הביקוש שלה. לאחר מכן מחפשים עסקה מתחת למחיר השוק ועם אפשרות להשביח את הנכס על ידי שיפוץ או הרחבה ולהעלות את מחירו מעל למחיר השוק, וכך לעשות רווח משמעותי בתקופה קצרה.”
לאורך השיחה איתך הדגשת כמה אנשים לא מודעים לסיכונים. אני רוצה לשאול אותך, מה הסיכון במה שאת עושה?
“שאלה מצוינת. הסיכון העיקרי טמון בשאלה אם עשינו ניתוח שוק ההשקעה ובדיקות יסודיות קודם העסקה. אם לא ניתחנו נכון את ההשקעה, לא נדע את מחיר השוק, אם זה אזור מבוקש, אם העירייה תאפשר לנו לבנות עוד קומה כמו שחשבנו, והאם יהיו לי שוכרים לנכס, ואז יש סיכון.
כשאני עושה עסקה אני רוצה להגיע אליה עם 0% סיכון, ואת זה אני יכולה להשיג רק בעזרת עבודת מחקר יסודית על העסקה עצמה ועל הסביבה שלה, אבל כל כך יסודית שאפילו מי שגר שם לא יודע את מה שאני יודעת, וזה מה שקורה לי. למשל, יום אחד גיליתי למישהו שהשכן שלו בבניין נפטר לפני שלושה חודשים, וזה רק על ידי עבודת מחקר יסודית שעשיתי על כל דירה ודירה באזור.”
0% סיכון בנדל”ן?
“אם קנית מתחת למחיר השוק, במקום עם ביקוש גבוה מאוד, ועם פוטנציאל השבחה, איפה הסיכון? הרי אין זה משנה אם השוק ימשיך לעלות או לא. את הרווח עשינו כבר כשרכשנו את העסקה.”
שני, אני חייב לומר שסקרנת אותי מאוד ואני חושב שאת עושה עבודה מדהימה! מה צריך לעשות כדי להצטרף לתוכנית שלך?
“לא הרבה: להשאיר פרטים בקישור. הפונים אלינו יקבלו שיחת ייעוץ אישית ללא עלות, בה נבדוק האם אפשר להשיג עבורם עסקאות מתחת לרדאר עם תשואות של מעל 15.3%. חשוב לציין ששיחות הייעוץ מוגבלות לשלושים הפניות הראשונות בכל חודש.
מי שיימצא מתאים בשיחה, יקבל מאתנו פגישת אסטרטגיה בחצי מחיר.”
“העסק שלי הוא סיפור החיים שלי לעולם לא חשבתי שאוכל לרכוש נכס ולהגיע לאן שהגעתי היום, ולכן היום אני מלמדת כל אדם להיות יכול”