מחקר חדש: מחירי הדירות בנסיקה

מחירי דירות 4 חדרים עלו ב-22% בתוך 5 שנים – אך העלות הריאלית לרכישת דירה הוכפלה ■ עבור אותו תשלום משכנתא חודשי החזר הריבית זינק ב-233%

ערן רולס, יו"ר מרכז הבנייה הישראלי (צילום: יח"צ)

עליית מחירי הדיור בישראל היא רק קצה הקרחון בעומס הכלכלי הגובר על רוכשי הדירות ומעמד הביניים בישראל. מחקר עדכני שביצע מרכז הבניה הישראלי לקראת ‘עיר הנדל”ן’ שתערך באילת בתחילת דצמבר – מראה כי העלות האמיתית של רכישת דירה כמעט והוכפלה ב-5 השנים האחרונות.

מהמחקר עולה כי בעוד שמחיר ממוצע לדירת 4 חדרים בישראל עמד לפני 5 שנים על 1.177 מיליון שקלים, ועלה במהלך התקופה הזו בשיעור של 22% לכ-1.44 מיליון שקלים כיום (נתוני הלמ״ס מחירי דירות בבעלות דיירים), העלות האמיתית של רכישת אותה הדירה זינקה בשיעור גבוה בהרבה – וזאת לאור העלייה הריאלית בעלות המשכנתא לרכישת דירה.

עליית מחירי הדירות התרחשה בזמן שלא ניכר שיפור מהותי בשכר הממוצע במשק. משמעות הדבר – אותה משפחה המעוניינת לרכוש דירה עם הון עצמי נתון, צריכה כיום לקחת הלוואה גדולה יותר, ולפרוס את ההחזר שלה לאורך שנים ארוכות יותר, בכדי שהתשלום החודשי יישאר דומה.

עולה ביוקר

לשם ההמחשה – משפחה שלפני 5 שנים החזיקה בהון עצמי של 500 אלף שקלים, וביקשה לקחת הלוואת משכנתא בהיקף של 617 אלף שקלים לתקופה של 15 שנים בריבית צמודה של 3.5%, לצורך רכישת דירת 4 חדרים במחיר של 1.177 מיליון שקלים – משלמת על פי נתוני משרד האוצר עלות משכנתא סופית של 840.2 אלף שקל – כלומר, תשלוום ריבית בהיקף של 223.2 אלף שקל לאורך תקופת המשכנתא (עלות של 1.36 שקלים החזר עבור כל שקל שנלקח בהלוואה). ההחזר החודשי בהלוואה זו עומד על כ-4,232 שקלים.

כיום, לאור המשך עליית מחירי הדירות, כדי לשמור על תשלום חודשי זהה, אותה משפחה צריכה לקחת את ההלוואה בפריסה ארוכה יותר של 30 שנים.

לאחר עליית מחיר הדירה הממוצעת ב-5 השנים האחרונות זקוקה המשפחה למשכנתא בהיקף גדול יותר של 940 אלף שקלים. העלות הכוללת של הלוואה שכזו ל-30 שנים היא לא פחות מ-1.683 מיליון שקלים –כאשר עלות הריבית בלבד לתקופה זו מסתכמת בכ-743.3 אלף שקלים. במלים אחרות: העלות הריאלית לרכישת הדירה זינקה פי 2 בתוך 5 שנים.

  2011 2016 שינוי
מחיר דירת 4 חדרים 1.177 מיליון שקל 1.44 מיליון שקל 22%
החזר חודשי רצוי למשכנתא 4,232 שקל 4,273 שקל  
היקף משכנתא 617,000 שקל 940,000 שקל  
הון עצמי 500,000 שקל 500,000 שקל  
תקופת ההחזר הנדרשת 16 שנה 28 שנה  
סך החזר המשכנתא 840,200 שקל 1,683,000 שקל 100%
סך הריבית 223,200 שקל 743,300 שקל 233%

ערן רולס, יו״ר מרכז הבניה הישראלי, ציין כי ״הזוגות הצעירים לא מודעים לעלות האמיתית של הדירה ורצים לרכוש דירות מבלי להבין את המשמעות הכספית הכבדה ולוקחים על עצמם ועל משפחתם התחייבות פיננסית לכל החיים. על מנת לגייס את ההון העצמי הם נעזרים בהורים, ולקחים הלוואות משלימות על חשבון הפנסיה, ואז אחרי גיוס ההון העצמי הם נוטלים הלוואות ל – 30 שנה ומתחייבים להחזרים חודשיים שמחייבים אותם לחיות בצמצום לאורך שנים”.

רולס הוסיף כי “בנתיים אנחנו רואים שמחירי הדירות והריבית על המשכנתאות ממשיכים לעלות והמצב הולך ומחמיר. הממשלה יצאה עם תוכנית מחיר למשתכן מדובר בתוכנית שמוזילה את מחירי הדירות באופן משמעותי ולמעשה מציעה היום דירות במחיר של לפני 5 שנים ולמרות זאת הרבה זוגות צעירים חוששים מהצטרפות לתוכנית כי קיים חוסר אמון במהלכי הממשלה”.

לדבריו, “ממשלת ישראל חייבת להרחיב את התוכנית, להאיץ את השיווקים ואת ההגרלות ולפעול להסברה נוספת בקרב הזוגות הצעירים . במקביל הממשלה שמרוויחה 60% ממחיר הדירה החדשה צריכה למצוא דרכים נוספות להקל על הזוגות הצעירים על מנת שיוכלו לרכוש דירה מבלי להשתעבד כל חייהם”.