מי בונה עדיין דירות של 2 חדרים?

דירות 2 חדרים מהוות רק 2% מהתחלות הבנייה בשנים האחרונות ומרביתן נבנות בערים הגדולות

פרוייקט מגורים בבנייה (צילום אילוסטרציה: משה מילנר, לע"מ)

למרות מצוקת הדיור בשנים האחרונות בישראל לא בונים דירות קטנות. מניתוח נתוני הלמ”ס שנערך על ידי אלדר שיווק עולה כי רק 2% מהבנייה בישראל הם של דירות קטנות בנות 2 חדרים.

על פי הנתונים, בשנת 2017 נבנו בישראל 788 דירות בנות 2 חדרים בלבד, ירידה לעומת שנת 2016 בה נבנו 898 דירות 2 חדרים ולשנת 2015 בה נבנו 851 דירות 2 חדרים.

לדברי רוני כהן, מנכ”ל אלדר שיווק, “בישראל לא נבנות מספיק דירות קטנות לעומת הביקושים. בחינת הפילוח של מספר הנפשות במשקי הבית בישראל מעלה כי בשנת 2016 19% ממשקי הבית כללו נפש אחת, 24% ממשקי הבית כללו שתי נפשות, כלומר 43% ממשקי הבית בישראל כוללים עד 2 נפשות – רווקים ורווקות, גרושים וגרושות, אלמנים ואלמנות, משפחות חד הוריות ועוד. לאוכלוסיות אלו לא ניתן מענה במסגרת הבנייה החדשה בישראל”.

“מרבית הדירות הקטנות בחמש השנים האחרונות נבנו בתל אביב ואחריה מדורגות בהתאמה: ירושלים, רמת גן, אשדוד, ראשון לציון , אשקלון, חיפה, רמלה, שורש ופתח תקווה. עם זאת העובדה שהדירות הקטנות נבנות בערים הגדולות אינה מהווה בשורה לאותן אוכלוסיות כי לרוב למרות שמדובר בדירות יחסית יקרות”, מוסיף כהן.

תל אביב: 3,372 דירות 2 חדרים בחמש שנים

בעיר תל אביב החלה בנייתן של 3,372 דירות 2 חדרים בחמש השנים האחרונות והעיר מובילה את הטבלה בפער גדול מהערים המדורגות אחריה.

בדרך כלל הביקוש לדירות הקטנות הוא של מצמצמי דיור, שמכרו את הבית בפריפריה והחליטו לרכוש דירה בעיר. הם כבר לא צריכים דירה גדולה, אלא חשובים להם יותר המיקום, איכות הבנייה, השירותים והמתקנים שהפרויקט מציע ובעיקר הנוף לים והסמיכות לחוף ולמכרז החיים השוקק של הטיילת בתל אביב. קהל רוכשים נוסף שמתעניין בדירות הקטנות הוא תושבי חוץ או ישראלים אמידים, שרוצים שתהיה להם דירת נופש בעיר על קו החוף של תל אביב ויש להם את האפשרות לשלם על כך”.

חיפה: פחות מ-300 דירות 2 חדרים בחמש שנים

נור שגראווי, סמנכ”ל שגראוי ייזום ובניה שבונה את פרויקט אחד העם בחיפה מציין כי הפרויקט כולל דירות בנות 2 חדרים. “זיהינו את הצורך בדירות קטנות בחיפה. דירות 2 חדרים חדשות הן מוצר נדיר בעיר וכפי שניתן לראות בחמש השנים האחרונות החלה בנייתן של פחות מ-300 יחידות דיור בלבד”.

“יש לזכור שחיפה היא עיר סטודנטיאלית ויש בה ביקוש רב לדירות קטנות מצד צעירים וסטודנטים שלומדים בעיר בטכניון ובאוניברסיטת חיפה”, הוא מוסיף.

בפריפריה לא משתלם לבנות דירות קטנות

האדריכל רם מרש, הבעלים של משרד מרש אדריכלים מסביר ש”מחיר דירה מורכב משני חלקים: מחיר הקרקע ומחיר הבניה. ככל שערכי הקרקע נמוכים הופך מחיר עלות הבניה כדומיננטי יותר, ואז נלקח בחשבון הרכיב של האטרקטיביות של הדירה. ברור שבמצב שאין כמעט השפעה  של ערך הקרקע – יש ביקוש יתר לדירות מרווחות של 3 חדרים ומעלה”.

לדבריו, “במקומות כמו תל אביב ערך הקרקע מאד דומיננטי לכן יש עדיפות לבניית כמה שיותר יחידות ובכך להוזיל  את מחיר הדירה על פני גודלה. זו הסיבה שאין כמעט מכירה של דירות בנות 2 חדרים בפריפריה, למעט בפרויקטים של דיור מוגן. יחד עם זאת, גם בפרויקטים מסוג זה יש עדיפות ל-3 חדרים, כי אז ניתן להלין עובד עזר בנוסף לחדר השינה של המבוגר ולסלון. דירה קטנה בהגדרתה הינה בשטח של 80 מ”ר אותה ניתן לתכנן כדירת 3 חדרים באופן די סביר”.