חשיפה: איך משקיעים בעלי דירה ישנה במרכז הארץ עם תשואה של 2-3% מייצרים תשואה של פי 2.8 תוך שלושה חודשים? יצאנו לבדוק…

השמועה נכונה? המשקיע הבודד יתקשה להאמין לכך אך ניתן להעלות משמעותית את שכר הדירה כמעט בכל דירה במרכז. התנאים? 60 מ״ר ומעלה. איך אפשר לעשות את זה? מור פלד- מומחית להכפלת שכר דירה מסירה עבורנו את הפרגוד

דירה במרכז הארץ לפני ואחרי (ממאגר אישי)
דירה במרכז הארץ לפני ואחרי (ממאגר אישי)

זה הזוי אך בעלי דירות, בעיקר באזור המרכז, מכירים את התסכול הבא:  
יש להם דירה בפריים לוקיישן במרכז הארץ,  
אבל הם עושים עליה פחות תשואה מבעל דירה ממוצעת באשקלון.  

בעלי דירות רבים במרכז רכשו דירה להשקעה כדי להבטיח את עתידם,  
לפנות זמן לפנסיה, נכדים, טיולים ועוד (או במילים אחרות – להתחיל לחיות כמו שצריך).  
אותם בעלי דירות מבינים כי הדירה, במצבה וכפי שהיא מנוהלת היום-  
אינה פורעת את השיק ומניבה תשואה מאכזבת למדי. ב 
מילים אחרות: אפשר להעלות את שכר הדירה מהנכס שלהם בהרבה. הרבה יותר.  

אז אם דירה להשקעה במרכז היא לא מתכון לשקט נפשי ולחיים נוחים יותר כלכלית וחופשיים מדאגות – מה כן?     

מור פלד (41), מנכ”לית “פלד הכנסה קבועה” והוגת הפורמולה להכפלת שכר הדירה,  
היא האדם המתאים ביותר לענות על השאלה הזו.  
פלד משתפת מניסיונה בהעלאת שכר דירה באופן משמעותי: 

מור פלד, מנכ"לית "פלד הכנסה קבועה" (צילום: יח"צ)
מור פלד, מנכ”לית “פלד הכנסה קבועה” (צילום: יח”צ)

“מניסיוני מפרויקטים רבים קודמים, מילת המפתח כאן היא מיצוי הקיים.  
בעלי דירות במרכז, שבויים בתפיסה לפיה הם חייבים להשלים עם תשואות נמוכות.  
אבל המציאות מראה שאפשר אחרת-  
הדירות שלהם בהחלט מסוגלות לעשות הרבה- הרבה יותר שכר דירה”.  

הפורמולה להכפלת שכר דירה שאת כל הזמן מדברת עליה- מהי? 

״אחרי מחקר מעמיק גילינו כי כל מ”ר בדירה במרכז- שהביקוש לדירות להשכרה בו יציב למדי,  
גם בתקופת הקורונה, יכול להניב הרבה יותר.  
המחקר כלל בירור לעומק של רצונות השוכרים ועל מה הם היו מוכנים לשלם הרבה יותר.  
הידע הזה, יחד עם התובנות המשפטיות והתכנוניות שצברנו בעשרות פרויקטים,  
יצרו את הפורמולה להכפלת שכר הדירה”.  

אך איך עושים זאת? 

״בפורמולה, שרלוונטית לדירות מעל 60 מ”ר ומעלה,  
כלולים מודולים המכסים את כל מה שצריך לדעת-  
סיכויים וסיכונים, מחקר שוק, ביצוע הכנות לפתיחת הפרויקט,  
בחירת אנשי המקצוע הנכונים, צ’קליסטים מסודרים לניהול הפרויקט, פעולות מסכמות  
וסדר פעולות כיצד לנהוג אם משהו משתבש.  
מי שעובר את התוכנית שלנו מבין שזהו הפתרון האידיאלי לבעלי דירות רציניים 
שלא מוכנים יותר להסתפק בתשואה מעליבה  
ורוצים שהדירות שלהם יעבדו הרבה יותר קשה עבורם״. 

והפתרון מוכח? 

״בהחלט. הפורמולה להכפלת שכר הדירה יושמה על מספר רב של פרויקטים במרכז  
ופועלת לפי המודל השבדי כל פעם מחדש (לא מדובר בטעות. אנו מתבססים על ידע שמקורו, בין היתר, בשבדיה!). גילינו שהיכולת שלנו להוציא פרויקט אל הפועל באופן מושלם מבלי לוותר על אף שלב  
ומבלי לנסות ולחסוך בעלויות- מוכיח את עצמו.  
דבקות בכלל שלביה של הפורמולה מבטיחה חסכון בכסף והגדלת השורה התחתונה”. 

רגע, שמעתי נכון, המודל השבדי? 

״רגע האוריקה שלי הגיע מ”האיקאה ביזנס קולג'” (IBC- Ikea Business College) בדלפט, הולנד. 
זה מגרש משחקים מדהים. חנות שלמה שמשמשת גם כדמו. 
אנשי איקאה עוברים שם הכשרות וקורסים על איך לעצב חללים שאנשים מרגישים בהם ישר בבית  
ושנוצרו אישית בשבילם.  
למדתי שם שזאת טעות נוראית להציע לשוק דירה גנרית שמתאימה לכולם”.  

      איקאה, דלפט שבהולנד (ממאגר אישי)
איקאה, דלפט שבהולנד (ממאגר אישי)

למה? 

״יש המון קהלים שונים ומגוונים, בטח בישראל,  
שמוכנים ורוצים לשלם הרבה יותר עבור דירה שמתאימה לצרכים ולדרישות ספציפיות.  
למשל, אם בדירה מול האוניברסיטה בתל אביב, ברח’ חיים לבנון,  
לפני שיפוץ התגורר שוכר בודד ששילם 6,300 ש״ח…  
אחרי השיפוץ נכנסו ארבעה דיירים חדשים שכל אחד משלם 3500-4400 ש״ח,  
תלוי ביחידה, עכשיו הדירה מניבה 15,800 ש״ח”.  

אז איך הכל התחיל? 

“הפורמולה התגלתה לאחר שדוד של בעלי- יזם סדרתי,  
איש בעל חשיבה יצירתית וידי זהב, נקלע למצב בריאותי קשה ונאלץ לפרוש לפנסיה מוקדם מהמתוכנן.  
הוא הלך לקרנות הפנסיה לבדוק כמה פנסיה יקבל  
והבין שהוא ואשתו לא יוכלו לחיות מכספי הפנסיה שנצברו. 

הוא הוציא את הכסף (אחרי תשלום מס כבד) וקנה דירה מפוצלת במרכז  
(לפני עשרות שנים, הרבה לפני שהעריות אסרו על כך).  
הוא ראה כי טוב ורכש עוד דירה מפוצלת ועוד דירה מפוצלת… עם השנים,  
ולאחר שהעיריות החריפו צעדים נגד פיצולי דירות,  
היינו חייבים למצוא לו פתרון לדירות הללו על מנת שלא יחזיק בנכסים לא חוקיים.  
לאחר תהליך מעמיק שכלל מחקר משפטי ותכנוני מקיף והתייעצות עם שורת בעלי מקצוע נולדה  
הפורמולה להכפלת שכר דירה שנוסתה מאז ושוכללה שוב ושוב בפרויקטים רבים נוספים.  

השיטה מתאימה במיוחד לבעלי דירות במרכז (אבל לא רק)  
שנמאס להם מתשואות עלובות מהדירה שלהם. 
כאלה שרוצים לפנות זמן יקר, לעשות יותר כסף  
ולספק פתרון מגורים מכבד והוגן עבור השוכרים שלהם.  

השיטה אינה מתאימה למי שחושב שניהול שיפוץ הוא משהו שניתן לעשות “על הדרך”  
תוך כדי עבודה או עיסוקים אחרים מבלי להפסיד כסף- והרבה.  

למי שחושב שהוא יודע לשפץ לבד, למרות שלמעשה הוא עוסק למחייתו במשהו אחר. 

למי שחושב שהוא יודע עבור על מה שוכרים מוכנים לשלם יותר, 

ולמי שחושב שניתן לשכן שוכרים בכמות לא מוגבלת בדירה לא ראויה למגורים”.  

מה הטיפ הכי חשוב שאת יכולה לשתף עם מי שקורא את הכתבה הזו? 

“רוב בעלי הדירות חולים במה שאני קוראת לו תסמונת “קיצורי הדרך”.  
התסמונת הזו גורמת להם להתפתות לחפש פתרונות  
שלא הוכחו או נבדקו קודם היטב להעלאת התשואה מהדירה.  
אני ממליצה לא להתקרב לכל מה שלא נוסה שוב ושוב ושלא ברור מה יהיה המחיר אם עושים אותו.  

אני לא מתאפקת ולכן אשתף בעוד טיפ:  
ישנם גורמים רבים בשוק שמציעים תשואות מפתות “ללא השקעה של זמן או כסף” מצד בעל הדירה.  
אני ממליצה להתרחק כמו מאש מכל מיני שיטות כאלה של התעשרות מהירה.  
אני אישית מכירה לא מעט אנשים שהצליחו והתעשרו  
אך זה אף פעם לא הגיע דרך לחיצה על “כפתור אדום” כלשהו שהזרים את הכסף לכיסם.  

הדרך שאני מכירה להפוך את דירות למכונות מזומנים משומנות  
היא דרך עבודה באמצעות פורמולה מוכחת ושיטתית,  
הדורשת השקעה כספית (קטנה יחסית לשורה התחתונה) ושל זמן לימוד ועבודה.  
פעולות אחרות עלולות לעלות ביוקר.  

וטיפ שלישי ואחרון- 
מי שמנסה למכור לכם שיש לו דרך להעלות תשואה ללא סיכון- מניסיוני:  
ממליצה להתרחק ממנו.  
בכל דרך חשוב להבין את הסיכויים והסיכונים שכרוכים בה. 
בדרך הזו ההכי גרוע הוא שתופתע לטובה. שווה, לא?”  

איך אפשר לדעת עוד?  

“למי שרוצה לקחת את הצעד הראשון להפוך את הדירה שלו למכונת מזומנים משומנת,  
או לחילופין לרכוש דירה ולהפוך אותה להרבה- הרבה יותר,  
אני ממליצה להיכנס לכאן ולבדוק את הפורמולה שלנו”.  


הבהרה

אתר דה-רוטשילד מארח לעתים כתבות ממומנות ומקודמות. כתבות שכאלה מכילות תוכן ומידע שיווקי. מערכת דה רוטשילד אינה אחראית למהימנות המידע ועצם פרסומה של הכתבה אינו מהווה המלצה או הצעה של מערכת דה רוטשילד לרכוש ואו להשתמש בשירותים או המוצרים המופיעים בה.