מיוחד לדה-רוטשילד: שיטה חדשה שתחסוך לכם עד 32% ברכישת הנכס האמריקאי הבא שלכם

למרות ההבטחות לתשואות גבוהות, איך קורה שכל כך הרבה משקיעים ישראליים מפסידים את כספם בשוק הנדל"ן האמריקאי? על כך בכתבה שלפניכם

“זה פשוט הזוי מה שקורה עם הישראלים בשוק הנדל”ן האמריקאי” אומר חן גולדשטיין, מנכ”ל חברת CPI ומומחה בשוק הנדל”ן האמריקאי. “אנשים מביאים את הכסף שהם הצליחו לחסוך בעבודה קשה ובמשך כל כך הרבה זמן אל מעבר לים, וכבר בקנייה הם מפסידים עשרות אלפי דולרים רק בגלל חוסר ידע משווע.”

=> אולי יעניין אותך:

  1. 1.  המלצת החודש של דה-רוטשילד: איך תוכלו לחסוך בקלות אלפי דולרים על הנכס האמריקאי הבא שלכם?
  2. 2.  מהו הצעד הראשון שעליכם לעשות על מנת לרכוש בית בארה”ב וכבר בקנייה להרוויח עשרות אלפי דולרים?
  3. 3.  הפסדת פעם כסף כשרכשת בית פרטי בארה”ב? אולי כדאי שתצפה בזה…

בשנים האחרונות נוהרים עשרות אלפי ישראלים לרכוש בתים מעבר לים, בארה”ב. החברות המשווקות מבטיחות מחירים נמוכים במיוחד עם תשואות גבוהות בהרבה ממה שניתן להשיג בישראל. בפועל, משקיעים רבים מפסידים כסף רב. גולדשטיין מסביר מה חייבים לבדוק וממה חייבים להיזהר לפני שרוכשים בית או דירה בארה”ב. ובסוף הצלחנו לסחוט ממנו טיפ למשקיעים שפשוט שווה זהב (וגם המון כסף!).

חן, למה הכוונה? מה הטעות הגדולה שרוב משקיעי הנדל”ן בארה”ב עושים?

כשאתה קונה נכס, אתה חייב לבדוק שני דברים: את הנכס ואת השכונה. גם אם הנכס במצב טוב אבל הוא ממוקם באזור בעייתי, לא יעזור לך כלום. גם תתקשה להשכיר אותו בשכר דירה ריאלי שיביא תשואה גבוהה, ובעיקר, יהיה לך מאד קשה למכור אותו לאחר כמה שנים ברווח.

אז אתה רוצה להגיד לי בעצם שהם לא עושים בדיקות בכלל לפני הקנייה? זה לא נשמע לי הגיוני בכלל

בדיוק ככה. למשקיעים הישראלים אין מושג מה עליהם לבדוק לפני רכישת בית בארה”ב, שזה שוק לחלוטין שונה מהשוק בישראל.

מה זאת אומרת?

הם סומכים באופן בלעדי על החברה הישראלית שמשווקת להם את הנכסים. החברות האלו מסתמכות באופן כמעט מוחלט על אתר “זילו” האמריקאי, שכביכול נותן שקיפות מלאה על היסטוריית הנכס, מתי הוא נבנה, ובכמה הוא נמכר בכל פעם.

“מה שהמשקיעים לא יודעים הוא, שניתן בתוך דקות ספורות לשנות את הנתונים בתוך האתר הזה (כבעלים של הנכס) ולהציג בפניהם מצגי שווא.

אין מצב, זה לא נשמע לי אמיתי. אז איך בכל זאת אפשר לעקוף את זה?

מהניסיון הרב שצברתי בתחום אני יודע לתת הערכת נכס מדויקת לפי פרמטרים שאינם תלויים באתרי נדל”ן “מסורתיים”. אני יודע להיכנס לאתרים ממשלתיים ולבדוק נתונים אמיתיים על הנכסים, על מצבם, על נתוני הפשע והביקוש בשכונות ועל הערים בהם הם נמצאים. אי אפשר לעקם את זה.

חן גולדשטיין עם Nik Halik (“הטריליונר”), אייל הנדל”ן האוסטרלי

גולדשטיין הפנה אותי לאחד המשקיעים. הוא מספר שסיפור כזה הוא שומע לפחות אחת לשבוע.

“כמעט והפסדתי כל כך הרבה כסף”, מספר אמיר הראל, גרוש בן 41 מרמת גן, שרק לאחרונה מכר את דירתו בגבעתיים. בידיו נותר סכום של כ-650,000 ₪ לאחר חלוקת הכסף עם גרושתו, והוא תכנן לרכוש נכס או שניים בארה”ב.

הראל נפגש עם מספר חברות ישראליות המשווקות נכסי נדל”ן בארה”ב, וכשכבר כמעט וסגר עסקה הוא הופתע לגלות שכמעט ונשאר עם התחתונים למטה.

הראל מספר: “נפגשתי עם חברה ישראלית שהציעה לי לרכוש בית משפחתי בן 4 חדרי שינה, סלון גדול וחנייה מקורה על שטח של דונם בשכונה יוקרתית בדטרויט במחיר מציאה. הם הראו לי תמונות יפות של הבית וכל מיני נתוני רכישה ותשואה. מחיר הנכס המבוקש היה $118,000, עם פוטנציאל תשואה של כ-11% שנתי. הם גם הבטיחו לי שערך הנכס יעלה ב-5-6% בשנה בוודאות של כמעט 100% כי הבית נמצא בשכונה עם ביקוש גבוה”.

“מכיוון שאין לי מושג בשוק הנדל”ן האמריקאי ובחיי לא הייתי בדטרויט, הבנתי שאני חייב לסמוך על המילה שלהם, כי “הם מבינים בשוק”. כמעט כבר סגרתי על הבית הזה. ברגע האחרון, חבר קרוב המליץ לי להחליף מילה עם חן גולדשטיין. מקסימום קיבלתי עוד חוות דעת. לא היה לי מה להפסיד. הרמתי לחן טלפון ונתתי לו את כתובת הבית. הוא חזר אליי אחרי שעה, בשוק. מסתבר שהנכס נמצא באזור מוכה פשע, וקשה מאד להשכיר אותו עקב המיקום שלו. הדבר המשמעותי ביותר שחן גילה היה, שהנכס שווה מקסימום $80,000, שהם $38,000 פחות מהמחיר המבוקש! כמובן, שמיד ירדתי מהעסקה”.

הבעיה מתגלה במלוא הדרה כאשר מתברר, שאפילו לחברות הישראליות אין מושג שהן משווקות נכסים במחירים מופקעים.

חן, חוסר הידע הזה הוא נחלת המשקיעים בלבד או שגם החברות האלה לא ממש יודעות על מה הן מדברות?

נפגשתי לא פעם ולא פעמיים עם חברות כאלה בתור לקוח פוטנציאלי וראיתי את הבורות ואת חוסר הידע שלהם. החברות האלה יושבות להן במגדלי יוקרה במשרדים מפוארים עם פלזמות ומצגות יפות וצבעוניות, ואין לאנשים שם מושג שהם מטעים את המשקיעים.

איך זה יכול להיות שהם לא יודעים על מה הם מדברים? מדובר בחברות מקצועיות עם ניסיון של שנים בתחום.

הם לוקחים נכסים מאתר “זילו”, בונים עליהם מצגות מושקעות עם תמונות יפות מבלי לבדוק את הנתונים האמיתיים שלהם. הם משווקים אותם במחירים שיכולים להיות 30%, 40% ואפילו 50% יותר מהערך האמיתי שלהם. מה תגידו למשקיע שרכש לפני שלוש שנים בית בדטרויט ב-$115,000 ועכשיו הוא לא יכול למכור אותו אפילו ב-$65,000? איך הוא יוכל להתקדם ככה לנכס הבא?

כאן כבר ראיתי שגולדשטיין ממש כועס.

אז במה החברה שלך שונה מכל השאר?

מעבר לזה שחברת CPI מאתרת נכסים ב-20% ואפילו 30% מתחת למחיר השוק דרך פשיטות רגל וכינוס נכסים מבנקים, אנחנו מתמחים קודם כל בהערכת נכס אמיתית. כל משקיע יוכל לפנות אלינו לפני שהוא סוגר את העסקה שלו בחברה אחרת, ובהשקעה של סכום קטן לקבל חוות דעת שנייה ולא משוחדת על הבית שהוא עומד לרכוש.

מה זה סכום קטן?

הבדיקה המקיפה שלנו עולה למשקיע $650 בסה”כ.

זה לא הכי זול בעולם…

זה סכום קטן יחסית לפוטנציאל ההפסד שעלול להיגרם לך אם תרכוש נכס במחיר מופקע של אלפי ועשרות אלפי דולרים. ותחשוב, שבלי הבדיקה הזאת אין למשקיע סיכוי לדעת אם הוא צודק או טועה כשהוא הולך על העסקה.

מתוך מצגת ניתוח כדאיות רכישה לנכס בעיר Jacksonville שבפלורידה

אז איך זה עובד בעצם?

החברה שלנו יודעת לבצע שני סוגים של ניתוחי נכסים:

הסוג הראשון הוא לנכסים מסוג Buy and Hold, להחזיק בנכס לשם תשואה (שכירות). השיטה שפיתחתי היא לבדוק את הקריטריונים הבאים:

  1. מה מחיר הנכס האמיתי, לדעת שהמשקיע לא קונה במחיר שהוא מעל למחיר השוק (כדי שלא יפסיד כסף כבר בקנייה)
  2. מה גובה השכירות שהמשקיע יקבל, מה ה-ROI שלו
  3. לדעת מה הסיכויים שהנכס יהיה מושכר לאחר הרכישה

המידע הזה צריך להיות אמין ואמיתי.

ומה הסוג השני?

הסוג השני של הנכסים שאנחנו מנתחים הוא Buy, Fix and Sell – אלו נכסים שהמטרה היא לקנות, לשפץ ולמכור מהר.

השיטה שלנו היא לבדוק:

  1. כמה ימים הנכס עומד למכירה לפני שהוא נמכר
  2. מהו מחיר הנכס האמיתי, כדי שאוכל לדעת שהוא מתחת למחיר השוק וכך, כבר ברכישה המשקיע מרוויח כסף
  3. מחיר השיפוץ
  4. באיזו מהירות הוא יימכר
  5. כמה בתים דומים יש למכירה ברדיוס מסוים

בעסקאות מסוג זה, שנקראות גם Flip, מה שהכי חשוב הוא כמה עולה הנכס, בכמה המשקיע מוכר לאחר השיפוץ ובתוך כמה זמן.

אז מה הסוד הגדול?

פיתחתי מומחיות בלהצליב מידע מכמה מקורות שונים על אותה שאלה שאני מחפש. אני רוצה לקבל מידע זהה מכמה מקומות. ככה אדע שהמידע הוא אמין. אני יודע להצליב מידע ממקורות ממשלתיים, מסטטיסטיקות של מומחי נדל”ן, ממחירי נכסים דומים שנמכרו לאחרונה, מגורמים רשמיים ועוד. אין כרגע אף אחד בישראל שיודע לעשות את מה שאנחנו עושים.

למה יצאתם עם השירות הזה?

זה מבוסס על הניסיון שלי, שרוב המשקיעים הישראליים, לפחות 90%! מהם לא מבינים דבר וחצי דבר בשוק הנדל”ן האמריקאי. הם ניזונים רק ממה שמספר להם זה שעומד למכור להם את הנכס. הם לא באמת יודעים אם המידע שהם מקבלים הוא נכון ואמין.

תן לי דוגמה.

אתה, בתור משקיע, שלא עשה כל מחקר מקדים, לא יכול לדעת שהעיר ג’קסונוויל שבפלורידה עולה ואתה לא יודע אם הנכס שלך שווה $70,000 או $80,000.

אז מה הדבר הכי חשוב שאני, בתור משקיע, מקבל מהמחקר שלכם?

ניתוח הנכסים שלנו מאפשר לך קודם כל לדעת את האמת ואז תחליט. הרבה מדי אנשים נופלים בפח, מאמינים למה שמספרים להם ואז מפסידים הרבה כסף.

כדאי לדעת את הנתונים האמיתיים. המטרה היחידה שלי היא להקנות ידע למשקיעים לפני הרכישה. המטרה שלי היא לנפץ את הבועה, להציף בעיות וחוסר ידע של משקיעים ושל חברות. אני מציג למשקיעים את האמת שמבוססת על נתונים בלתי תלויים.

באילו מקרים נתקלת?

יש הרבה עדויות של אנשים שנפלו על עסקאות לא טובות, שרימו אותם, שהנכס היה ממש על הפנים, שלא מקבלים את התשואה שסיפרו להם שיקבלו, שהנכס עומד ריק אחרי שנה. כאלה שקנו נכס ב-$100,000 והשווי האמיתי שלו הוא בעצם רק $60,000.

מה, זה יכול להגיע לכאלה פערים? זה לא נורמלי!

בלי לבדוק את הנתונים האמיתיים המשקיעים עלולים להפסיד כאן עשרות אלפי דולרים בעסקה אחת, והחמור מכל – הם יגלו את זה רק אחרי שנה או שנתיים, כשינסו למכור את הנכס. ואז, נשאר להם רק לדבר ללמפה…

ואם המשקיע יביא לך עסקה טובה, תמליץ לו ללכת עליה?

חד משמעית כן. אני אביא לו את הנתונים האמיתיים על הנכס ואעזור לו לקבל החלטה מושכלת.

איך גילית את השיטה הזאת?

אני גם הייתי פעם בצד של המשקיעים, סיפרו לי סיפורים. מכיוון ששמעתי על הרבה עסקאות עוקץ, חשבתי לעצמי “מה יקרה אם מי שעומד מולי מייפה את הנתונים לטובתו?”

ומה עשית אז?

אז התחלתי ללמוד, חקרתי המון וגיליתי שיטות מתחת לרדאר שמעט מאד אנשים בעולם מכירים, שמאפשרות לך למצוא נתונים אמיתיים. נתקלתי בהרבה עסקאות גרועות בגלל שהצד השני לא סיפק לי את הנתונים הנכונים. זה הגיע מתוך צורך אישי ובסופו של דבר זה הפך למקצוע עד שהתמחיתי בזה.

אני מניח שהחברות האלה לא מתות עליך, בלשון המעטה…

ברור. הן תמיד מנסות לחלוק על ניתוח הנכס שלי. האנשים שם לא מבינים מאיפה המשקיע הביא את הנתונים האלה. מכיוון שאני גורם בלתי תלוי אני מחפש רק את האמת. החברות האלה כמעט תמיד אומרות שהניתוח הוא מוטה. נתקלתי בזה יותר מפעם אחת. כאן זה לשיקולו של המשקיע למי להאמין.

נתקלת גם במקרים הפוכים?

כן. אני זוכר סיפור של משקיע שעשיתי לו ניתוח נכס מפורט ואמרתי לו שהוא מתומחר ב-30 אלף דולר יותר ממחיר השוק של הבית. בסופו של דבר הוא בחר ללכת עם המחיר שהחברה נתנה לו. אני יודע בוודאות שהוא יחזור אליי עוד שנה, שנתיים או שלוש, כשהוא ינסה למכור את הנכס שקנה וישאל אותי מה עושים עכשיו. חבל לי מאד עליו.

נכס בוויסקונסין שהמשקיע הישראלי שלו חסך $22,547 בזכות ניתוח שווי נכס

אוקיי, זה נשמע מעניין. לא חשבתי אף פעם שאפשר לבדוק ככה נכסים לפני קנייה ולמצוא פערים כ”כ משמעותיים.

חן, לסיום, איזה טיפ אתה יכול לתת למשקיע הפוטנציאלי, כזה שמיד יחסוך לו המון כסף?

לבקש לראות דו”ח של השמאי המחוזי על מחיר הנכס. את זה בחיים לא מספקות החברות שמשווקות נכסים אמריקאים. יש לי גישה ישירה למידע הזה ואני גם יכול לדעת בכמה החברות האלה קנו את הנכס. זאת הסיבה למה הם שונאים אותי כל כך! כי אני יודע להיכנס להם מתחת לציפורניים.

אז תכלס, איך עושים אתכם ניתוח נכס?

אני אתן לך קישור שאתה יכול לתת לקוראים. בצד השני שלו הם יוכלו למלא בטופס שם, טלפון ומייל ואני באופן אישי אחזור אליהם. ה-17 הראשונים ייהנו משיחת ייעוץ ראשונית חינם.