עו”ד נדל”ן חושף עכשיו: מסלול נסתר להגעה לבעלות מלאה על דירה, בחצי מהזמן וההון העצמי, בלי תשלומי משכנתא

רוכש הדירה הישראלי יתקשה להאמין לכך, אך כמעט כל אחד יכול להגיע לדירה בבעלותו המלאה (בלי משכנתא), גם אם היום, יש לו רק מחצית מההון העצמי הדרוש לרכישת דירה ■ אז איך אפשר להגיע לבעלות מלאה על דירה (ללא משכנתא), כשיש לך רק חצי מההון העצמי הדרוש לרכישת דירה עם משכנתא? עו"ד, מומחה לנדל"ן, מסיר עבורנו את הפרגוד.

יכול להיות שנתקלת בזה…

פעמיים בשבוע בממוצע, צץ הגורו התורן, ומסביר לכל מי שרק מוכן לשמוע (ורצוי – מוכן גם לשלם לגורו כמה אלפי שקלים עבור קורס הדרכה), איך כל אחד יכול להגיע לדירה, או אפילו למספר דירות: בלי כל הון עצמי, בתוך שבועות ספורים בלבד, והכל – בקלות ובפשטות.

ההבטחות האלה כל כך יומרניות, שהן גורמות לך לחשוב לפעמים:

“אם זה כל כך פשוט וקל, למה לעזאזל לקחתי כל גרוש שהיה לי (וגם את זה שלא היה לי), השכבתי אותם על 4 קירות, והתחייבת למשכנתא, שתחנוק לי את החיים למשך 25 שנה לפחות? האם אני מטומטם? האם פספסתי משהו?”

אז תן לי להרגיע אותך: ברובם המוחלט של המקרים, אין צורך ביותר מברור קצר, כדי לגלות שבתמונה הורודה שהגורו מנסה לצייר לך – יש כמה כתמים שחורים (מאוד), שבמקרה הטוב – רק ניסה להצניע ובמקרה הפחות טוב – פשוט לא גילה לך.

הניסיון מלמד, שהחלום להגיע לדירה משלך בתוך שבועות ספורים, ללא כל הון עצמי משמעותי משלך, הפך רבים – להרבה יותר מתוסכלים (ומרוששים), מאשר לבעלי נכסים מסופקים (ועשירים).

לכן, כשהחלו להציף את המערכת שמועות על שיטה קלה ופשוטה להגיע  לבעלות מלאה על דירה (בלי “שותפות” עם הבנק), בחצי מהזמן, בחצי מההון העצמי, בלי תשלומי משכנתא, שיטה ש 96% מרוכשי הדירות לא מכירים – יצאתי לבדוק, כשאני בטוח שמדובר בעוד אחיזת עיניים.

אך אז?

נתקלתי בויטל רשקוביץ’, עו”ד נדל”ן, בעל ותק של למעלה מ 15 שנה בעריכת דין, שאת הקריירה שלו בנדל”ן החל עם רכישת דירת ההשקעה הראשונה שלו – כבר בגיל 23.

עו”ד ויטל רשקוביץ’, 42, נשוי + 3, פגש אותנו בדירתו – פנטהאוס בקומה 23, בקריית אונו, עם נוף לים מכל 3 כיווני האוויר של הדירה (לדבריו, הדירה בכלל שכורה, אבל על כך – בהמשך…).

אז ויטל, עם כל הכבוד, כבר נתקלתי בגורואים למיניהם עם הבטחות מפוצצות להגיע לדירה “בלי הון עצמי”, “בקלות ובמהירות” וכל מיני סיסמאות כאלה… במה השיטה שלך שונה מכל השאר, אם בכלל?

על מנת להבין את השיטה שעליה אני מדבר – צריך להבין תחילה את הבעיה בה נתקל רובם המוחלט של רוכשי הדירות בישראל בכלל, ורוכשי הדירות להשקעה בפרט:

דירה ממוצעת, באזור המרכז, במקומות שאתה ואני נהייה מוכנים ורוצים לגור בהם – עולה בקלות 2 מיליון ש”ח וצפונה…

אז למה זו בעיה?

ברוב המקרים, כאשר מבטיחים לך שתוכל להגיע לדירה משלך, בלי כל הון עצמי, בקלות ובמהירות – הדבר היחיד שקורה במהירות, הוא שאתה מגלה 3 דברים:

א. שהדירה שאתה יכול לקנות, כביכול, ללא הון עצמי – היא דירה באיזה “חור”, בסוף העולם שמאלה, שזקוקה לשיפוץ מקיף ויסודי,.ו…עוד משהו “קטן” – רצוי שהמחיר המבוקש עבור הדירה הזו, לא יחרוג בהרבה מ 300,000 ₪… (?!). כלומר, לא מדובר בדירות מהסוג שאתה ואני היינו מוכנים לגור בהן.

ב. אתה אולי לא זקוק להון עצמי גדול משלך, אבל אתה צריך להיות ממונף עד השיניים (קרוב ל 100% מימון של הבנק, או של גוף מממן אחר כלשהו), ואם לא תעמוד בתשלומים החודשיים, אתה תאבד – לא רק את הדירה, אלא כנראה גם את התחתונים…

ג. בכדי לקנות את הדירה הזו בתנאים שיאפשרו לך גם להרוויח משהו מכל העניין – “מגלים” לך בסוף, כבדרך אגב, שעל מנת להרוויח – הכרחי שתקנה את הדירה במחיר נמוך ב 20 – 30 אחוז  ממחיר השוק שלה (?!).

אז מה אתה רוצה לומר? שלא ניתן לרכוש דירות זולות ולהרוויח כסף משיפוץ ומכירה שלהן?

לא לכך התכוונתי. בהחלט ניתן לרכוש דירות זולות, מתחת למחיר השוק, בהון עצמי נמוך יחסית ולהרוויח יפה מהעניין (בעבר עשיתי את זה בעצמי), אבל כל העניין רחוק מאוד מלהיות קל ופשוט.

למה אתה מתכוון?  לי זה דווקא לא נשמע כבעייתי במיוחד …

בתיאוריה, זה באמת נשמע נהדר, אבל מה לעשות, אם אתה גם עובד לפעמים, ואין לך זמן “לחרוש” כל היום את “אזור הצייד” שלך, שלרוב מרוחק מביתך (באזורים בהם קיימות דירות זולות), ולבדוק עשרות או מאות דירות עד שתמצא את הדירה המתאימה?!

ואם דווקא יש לי זמן פנוי?

גם אם יש לך זמן פנוי, קורה הרבה פעמים, שבעל הדירה “חי בסרט”, ודורש עבור “החירב’ה” שלו מחיר שהוא דווקא גבוה ב 20 – 30 אחוז ממחיר השוק שלה. מה אז? אתה נותן לו הצעה שלא יוכל לסרב לה?!

לא לכל אחד יש את כישורי המשא ומתן של דון קורליאונה. האם גם במקרה כזה תצליח ל”הוציא” את הדירה הזו במחיר שהוא נמוך משמעותית ממחיר השוק?!

וזה עוד לא הכל: אל תשכח, שיש מס רכישה בשיעור 8% בגין דירה שנייה (ש”בולע” את רוב הרווח שלך), עלויות השיפוץ של הדירה, שכ”ט עו”ד, דמי תיווך, ובעיות נוספות, כגון: הצורך להשכיר את הדירה, לנהל מו”מ עם השוכרים, להתקשר עם מתווכים, לדאוג לתחזוקת הדירה וכו’.

בקיצור, רכישת דירה במחיר נמוך ממחיר השוק שלה, בתנאי שוק של “קונים בלבד” – איננה דבר טריוויאלי כלל וכלל.

אז איך בכל זאת מרוויחים כסף במודל הזה?

על מנת להרוויח כסף במודל העסקי הזה, דרושים הרבה מאוד זמן פנוי של המשקיע (הוא יצטרך לפנות לעניין ימים שלמים לפחות), עליו להצטייד בסבלנות רבה, כישורי משא ומתן מפותחים, ורצוי גם בבעל ניסיון שכבר ביצע עסקאות כאלה בעבר ויכול להדריך אותו. המציאות מלמדת, שלא לכולם יש את כל אלה.

אז מה השיטה שעליה אתה מדבר?

אני מדבר על רכישת קרקעות חקלאיות, פרטיות, באזורי ביקוש במרכז הארץ. באזורים, כגון:
ראשל”צ, נס ציונה, רחובות, באר יעקב, כפר סבא, רמת השרון וכו’.

רגע, אבל אם אתה מדבר על קרקעות חקלאיות, האם לא מדובר בדירות שייבנו בהן, אם בכלל, רק בעוד כ 30 שנה או יותר?

(צוחק) זה מה שאני בדרך כלל שומע ממי שלא מכיר את התחום. האמת מעט שונה:

בישראל חיים כיום, בשנת 2017, כ 8 מיליון אנשים. בשנת 2025, שזה בעוד פחות מ 8 שנים מהיום – יחיו בישראל כ 9.3 מיליון אנשים, כלומר, ב 8 השנים הקרובות, צפוי גידול של כ 16% באוכלוסיית מדינת ישראל, ואת זה? לא אני אמרתי, אלא הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה…

עובדה נוספת שצריך לקחת בחשבון היא, שכ 70% מאוכלוסיית מדינת ישראל, מתגוררים באזור שבין גדרה לחדרה, ושהמצב הזה, לא צפוי להשתנות בקרוב.

 

מה זה אומר?

היכן לדעתך יתגוררו עוד כ 1.3 מיליון תושבים שיחיו במדינת ישראל בעוד פחות מ 8 שנים? במטולה?! בדימונה?! אולי בת”א?! אני מאמין שרוב האוכלוסייה הזו לא תרצה להתגורר במקומות כמו דימונה ומטולה (עם כל הכבוד לדימונה ומטולה), ולא תוכל להתגורר בת”א בשל המחירים, הצפיפות, מחסור בשטחי בנייה חדשה וכו’.

 

אז איפה לדעתך האוכלוסייה הזו תתגורר?  

אני מאמין שרוב הגידול באוכלוסיית מדינת ישראל יתרכז בערי הפריפרייה הקרובה (נס ציונה, באר יעקב, רחובות, כפר סבא, רמת השרון וכו’) – בדיוק באותן ערים בהן אני באופן אישי רוכש קרקעות חקלאיות.

אגב, הגידול במספר התושבים בערים האלה, הוא עוד לפני שלקחנו בחשבון את התפשטות האסלאם הקיצוני והאנטישמיות הגואה בעולם, שצפויים להגביר את העלייה, וכן הסדרים מדיניים פוטנציאליים, שעשויים לגרום לתנועה של תושבים מאזור יהודה ושומרון לאזור מרכז הארץ.

ומה מבטיח לך שהקרקעות האלה בכלל תופשרנה? הרי יש לא מעט סיפורים על אנשים שרכשו קרקעות חקלאיות ודבר לא קרה איתן במשך 30 שנה ויותר…

שום דבר הוא לא בטוח (חוץ מ…אתה יודע מה). לצערי, אף אחד מאיתנו, אפילו לא יכול להתחייב שיתעורר מחר בבוקר. לכן, אני לא יכול לומר בוודאות מוחלטת, ובטח לא להתחייב, מה יקרה בעוד 7 או 8 שנים מהיום.

יחד עם זה, כל אחד מאיתנו מתכנן תוכניות לעתיד, חוסך לפנסיה, יוצא ללימודים אקדמיים בני מספר שנים, מזמין חופשות בחו”ל בעוד חודשים ארוכים וכו’. באופן דומה, ניתן גם להשקיע בקרקע חקלאית, על אף שקיים חוסר וודאות מסוים.

לשאלתך, “איך אני יודע שיבנו בקרקעות שאני רוכש?” – התשובה היא שקיימות תוכניות מתאר ארציות, שכל אחד יכול לעיין בהן, ושמהן ניתן ללמוד, מה ייעודן העתידי של הקרקעות החקלאיות במדינת ישראל.

כך לדוגמא, חלק מהקרקעות החקלאיות בישראל מיועדות להישאר ריאות ירוקות, שמורות טבע ו/או לשימוש הדורות הבאים (במקומות כאלה לא צפויה בנייה בשנים הקרובות), ואילו קרקעות חקלאיות אחרות – מיועדות לתעשייה, בנייה צמודת קרקע, בנייה רוויה וכו’. באזורים האלה כן צפויה בנייה בעתיד, ואלה הם בדיוק האזורים בהם אני רוכש קרקעות חקלאיות להשקעה.

ומה יקרה אם למרות ההנחות שלך, הקרקע לא תופשר בתוך 7 או 8 שנים, אלא רק בעוד 15 שנה? האם זה לא משנה את כדאיות העסקה או אפילו הופך אותה ללא משתלמת?

צריך להבין, שמי שרוכש קרקע חקלאית וממתין עד הפשרתה, מכפיל במקרים רבים את שווי הנכס פי 4, פי 6, פי 10 ויותר – מדובר במקרים שכיחים ונפוצים מאוד.

כך לדוגמא, אתה יכול לרכוש היום 250 מ”ר של קרקע חקלאית במחיר של 250,000 ₪, ובעוד כמה שנים, למצוא את עצמך עם דירה חדשה מקבלן, בשווי של 2 מיליון ₪ לפחות, וללא משכנתא. כלומר הכפלה של הכסף פי 8…

ומה יקרה אם הקרקע תופשר רק בעוד 10 או 15 שנה, הרי אי אפשר לדעת בוודאות מתי זה יקרה?

נכון, לא ניתן לדעת בוודאות מתי זה יקרה, אבל בנקודה הזו בדיוק, רוב האנשים מפספסים עניין חשוב מאוד:

בוא נניח לרגע, שערך הקרקע שבבעלותך, לא יוכפל פי 8 כמו בדוגמא שנתתי, אלא פי 4 בלבד.

עוד נניח, שההפשרה בקרקע תתרחש לא בתוך 7 או 8 שנים (כמו שאני צופה שיקרה בחלק מהאזורים שהזכרתי קודם), אלא בתוך 15 שנה, כלומר, שאתה תכפיל את הכסף שלך פי 4 במשך 15 שנה. מה אז?

אם תעשה חשבון (סמוך עלי בעניין זה, כבר עשיתי), אתה תגלה שהכפלת הכסף שלך פי 4 ב 15 שנה, מגלמת תשואה שנתית של 9.7%, בריבית דריבית (!). ואילו הכפלת הכסף פי 4 ב 10 שנים, מגלמת תשואה שנתית של 14.9% בריבית דריבית (!).

 ואלה נחשבות תשואות גבוהות?

אלה תשואות, שבתוך שנים לא רבות, יכולות להביא אותך לחופש כלכלי מוחלט. מי שקצת מבין בהשקעות, יודע שמדובר בתשואות מכובדות ביותר!. אני לא מכיר הרבה תחומים שבהם ניתן להשיג תשואות כאלה על סכומי כסף גבוהים ולישון טוב בלילה (בלי לחשוש לאובדן מלא או חלקי של הכסף).

 לא נסחפת קצת עם “חופש כלכלי מוחלט”?

ממש לא. אני לא יודע בני כמה הילדים שלך, אבל דמיין לרגע את הסנריו הבא: הילדה שלך בת 8 (כמו הבת הגדולה שלי), ובעוד כ 15 שנה מהיום, כשהיא תבוא להודיע לך שהיא עוזבת את הבית לטובת מגורים עם שותפים או עם החבר שלה, אתה תפתיע אותה עם מפתחות של דירה חדשה במקום מצוין בארץ. איך זה נשמע לך?

אגב, היא לא חייבת לגור בדירה הזו, היא תוכל למכור אותה או להשכיר אותה ולחיות בכל מקום אחר בארץ. ומה שיפה? שאתה יכול להפוך את הדמיון הזה למציאות שלך עם השקעה של 250,000 ₪ בלבד. מדליק, לא?!

 

זה נשמע לי טוב מאוד, ובהחלט יסדר את הבת שלי, אבל האם זו ההגדרה שלך למצב “משנה חיים” או חופש כלכלי מוחלט”?

תן לי להסביר. באותה מידה, שאתה יכול להשקיע 250,000 ₪, אתה יכול להשקיע גם 500,000 ₪ או 750,000 ₪ (שאלה סכומים שהם בהחלט בטווח ההון העצמי של מי שקונה היום דירה במרכז הארץ), ולמצוא את עצמך בעוד כ 10 – 15 שנה, עם 2 – 3 דירות חדשות במרכז הארץ, שכל אחת מהן שווה לפחות 2 מיליון ₪. אני חושב שמצב כזה בהחלט יכול להיכנס להגדרה של “משנה חיים” או “חופש כלכלי מוחלט”.

לפי מה שאתה מספר, זה באמת נשמע פנטסטי. האם אתה יכול להציג דוגמאות לעסקאות שנעשו בפועל והשיגו תשואות כאלה?

וודאי, אני יכול להציג עשרות עסקאות שליוויתי לאורך השנים, שהניבו לבעלי הקרקע תשואות דו ספרתיות בשנה.

אבל אני יכול לעשות יותר מזה: אתן לך דוגמא, שתוכל לבדוק בעצמך באמצעות האתר “מידע נדל”ן” של רשות המיסים ((http://taxes.gov.il. המידע מתייחס לעסקאות שבוצעו בגוש 3689, חלקה 18, ברחובות, בשנים 2009 עד 2016 (ראה מסגרת). 

ניתוח כלל העסקאות שבוצעו בחלקה הזו, מלמד שהמחיר הממוצע למטר קרקע בשנת 2009 עמד על 163 ₪ למטר, והוא עלה בהדרגה לאורך השנים, עד שב 2016, המחיר הממוצע למטר קרקע עמד על 450 ₪ למטר, כלומר, מי שהשקיע שם הכפיל את כספו פי 2.67 ב 7 שנים (2.67 = 450/163). זו תשואה ממוצעת של כ 25% לשנה, או 15.6% בשנה בריבית דריבית.

 

גם מחירי הדירות למגורים עלו מאוד בשנים האחרונות. למה אתה חושב שרכישת קרקע חקלאית עדיפה על רכישת דירה להשקעה?

ראשית, מחירי הדירות בישראל נמצאים בשיא של כל הזמנים, ואני כלל לא בטוח שימשיכו לעלות גם בעתיד. יש כיום לא מעט גורמים, כולל הממשלה עצמה, שפועלים בנחישות להוזלת המחירים.

שנית, בוא נחשוב על זה יחד: נניח שאתה מתכוון לרכוש דירה להשקעה במחיר של 1.5 מיליון ₪, ומתכוון לממן את הרכישה באמצעות 70% משכנתא (1,050,000 ₪). במקרה כזה, אתה תזדקק להון עצמי בסך 450,000 ₪ (בפועל תזדקק לסכום גבוה הרבה יותר, מכיוון שהבנק ייתן 70% מערך הדירה, אך יהיו לך הוצאות נוספות, כגון: 8% מס רכישה, עו”ד, תיווך, שיפוץ וכו’ – הוצאות בסך למעלה מ 150,000 ₪ בקלות).

נניח שתיקח משכנתא ל 25 שנה, בריבית של 4% (זו הערכה אופטימית. הריבית בפועל גבוה יותר). במקרה הזה, ההחזר החודשי שלך יעמוד על 5,542 ₪ (חישבתי במחשבון המשכנתאות של בנק לאומי).

אבל מנגד אני אקבל שכר דירה שיכסה את תשלומי המשכנתה , לא?

נניח שתצליח להשכיר את הדירה בתשואה שנתית של 4% (זו הערכה אופטימית. בפועל, אל תבנה על יותר מ 3% בשנה). במקרה כזה, שכר הדירה החודשי יעמוד על 5,000 ₪, כלומר, כל עוד אתה מחזיר את המשכנתא (25 שנה) – תזרים המזומנים שלך על הדירה יהיה שלילי (לא תראה כסף, ואפילו תצטרך לשלם חלק מתשלומי המשכנתה מכיסך).

ומה יקרה אם אחליט להשקיע דווקא בקרקע חקלאית?

אתן לך דוגמא קונקרטית: ב 250,000 ₪ (פחות ממחצית ההון העצמי הדרוש לך לרכישת דירה עם משכנתא), ניתן לרכוש היום 250 מ”ר של קרקע חקלאית באזור מזרח רחובות. אם וכאשר הקרקע הזו תופשר, עסקת קומבינציה תאפשר לך לקבל דירה חדשה במחיר של כ 2 מיליון ₪ לפחות (מחיר גבוה יותר ממחיר הדירה שהתכוונת לרכוש באמצעות משכנתא).

לחלופין, ב 500,000 ₪, אתה יכול לרכוש שטח קרקע כפול בגודלו, שעשוי להניב לך בעתיד 2 דירות לפחות, וכך הלאה…

וכל זה? בכמחצית מהזמן הדרוש לפירעון המשכנתא (גם אם ניקח בחשבון 15 שנה עד להפשרה), בלי תשלומי משכנתא חונקים, בלי לחפש שוכרים לדירה, בלי מתווכים, בלי לחדש חוזה שכירות מדי שנה, בלי להתמודד עם שוכרים שלא משלמים, בלי צורך לתקן אסלה נוזלת באמצע הלילה וכו’.

אז תגיד לי אתה – מה עדיף, דירה או קרקע?!

אם זה ככה, איך אתה מסביר שרוב הציבור רוכש דירות ולא קרקעות?

ראשית, רוב הציבור בכלל לא מכיר את נושא הקרקעות החקלאיות, או חמור מכך – מכיר רק את הפן השלילי, לאחר שנחשף למקרי הונאה שהתפרסמו בחדשות ובעיתונים. קח את עצמך בתור דוגמא – עד לפני חצי שעה, מועד תחילת הראיון הזה, לא היית מודע לרוב הדברים שסיפרתי לך היום.

שנית, כשאתה מדבר על “רוב הציבור”, אתה מתייחס בעצם ל 96% מהאוכלוסייה – אנשים שבעיקר נסחפים עם הזרם, עושים מה שכולם עושים ומעדיפים לטעות עם כולם, מאשר להצליח לבד. האנשים האלה עבדו, עובדים וימשיכו לעבוד קשה כל החיים שלהם, אין להם שום סיכוי להגיע לעצמאות כלכלית, ולכן, לא רלוונטי מה שהם עושים או לא עושים (אין לי כוונה להעליב אף אחד, אני רק מציין עובדה).

לעומת זאת, יש 4% באוכלוסיה, שהם לא יותר חכמים ולא יותר מוצלחים מ 96% האחרים, אבל הם הציבו לעצמם מטרה להצליח כלכלית, הם מקפידים לפתח את ההשכלה הפיננסית שלהם ומוכנים לעשות בדיוק את אותם דברים שיתר 96% מהאוכלוסייה אינם מוכנים לעשות. אם תבחן את אותם 4% מהאוכלוסייה, אתה תגלה, שלכולם יש נגיעה לנדל”ן, ולחלק גדול מהם יש נגיעה כזו או אחרת גם לקרקעות חקלאיות.

תגיד, גם את הכסף הפרטי שלך אתה משקיע בקרקעות?

(צוחק) כששאלת אותי על הדירה הזו ואמרתי לך שהיא שכורה – אתה הרמת גבה! עכשיו אתה מבין למה היא שכורה?

אם אתה יודע להשיג על הכסף שלך תשואות דו ספרתיות בשנה, האם כדאי ל”השכיב” את הכסף ב 4 קירות, שאותם אתה יכול לשכור בעלות של פחות מ 3% לשנה?!

ולשאלתך – לא רק שאני משקיע את כספי הפרטי בקרקעות חקלאיות (ובסכומים של 7 ספרות) – גם בני המשפחה והחברים הכי טובים שלי עושים בדיוק כמוני!

אגב, אתה לא צריך לסמוך על המילה שלי בעניין זה – אתה יכול להוציא נסח טאבו של החלקות הרלוונטיות ולראות איפה הקרקעות שלי, מה גודלן, מתי נרכשו וכו’.

מעבר לזה שאתה משקיע את הכסף הפרטי שלך בקרקעות חקלאיות, הבנתי שאתה גם מייצג לקוחות. מה השרות שאתה מציע?

אני מלווה את הלקוח לאורך כל הדרך מא’ ועד ת’: החל בכך שאני מברר עמו את צרכיו ועורך עמו תאום ציפיות מורחב בדגש על הסיכונים בעסקה, המשך בסיוע ללקוח באיתור העסקה שעונה על צרכיו ובטיפול בהסכם הרכש, וכלה – ברישום הקרקע על שם הלקוח בטאבו.

מכיוון שמדובר בעסקאות בהיקף של כמה מאות ₪ כל אחת, בעסקה הראשונה – רוב הלקוחות מבקשים להיפגש איתי, להכיר אותי, להתרשם ממני, לשאול שאלות, לבקר פיזית בקרקע וכו’ – כל אלה צפויים, ברורים ומקובלים, אולם מבחינה טכנית, ברגע שהלקוח קיבל החלטה סופית “לצאת לדרך” ולבצע את העסקה – כל שנדרש ממנו הוא פגישה חד פעמית איתי, בת פחות מחצי שעה, לצורך חתימה על המסמכים הרלוונטיים. הפעם הבאה שישמע ממני תהיה כשאודיע לו שהקרקע נרשמה על שמו בטאבו. פשוט וקל.

 

יש הרבה חברות שמציעות קרקעות חקלאיות למכירה. למה לפנות דווקא אליך?

יש הרבה סיבות טובות לפנות דווקא אלי. הנה כמה מהן:

א. אני יכול להציג עשרות עסקאות שליוויתי לאורך השנים, שהניבו לבעליהן תשואות דו ספרתיות בשנה, כולל אישורים מאת רשות המיסים בדבר סך הרווח נטו, גובה המס שנגבה, מחיר ומועד הרכישה, מחיר ומועד המכירה וכו’. אני מדבר ת’כלס – לא תיאוריה.

ב. אני מציע לאנשים לרכוש ולהשקיע אך ורק בקרקעות שאני מאמין בהן ומשקיע בהן את כספי הפרטי (בפעם הבאה שמתווך מציע לך קרקע – שאל אותו: איפה הוא משקיע את כספו הפרטי? או – למה הוא לא רוכש את הקרקע בעצמו, אם היא כל כך טובה?!).

ג. אני מלווה את העסקה מא’ ועד ת’. הכל תחת קורת גג אחת. אין צורך “לחרוש” את העיר, אין צורך ב”ריצות” ו/או בפגישות עם המוכר, עם המתווך, סידורים בעירייה וכו’. ניתן “לסגור עניין” בפגישה אחת בלבד לצורך חתימה על מסמכים, וזהו. פשוט וקל (החל מהעסקה השנייה ואילך, אחרי שהכירו אותי, רוב הלקוחות מסתפקים בפגישה אחת לצורך חתימות בלבד).

לסיכום, איזה טיפ אתה יכול לתת לקוראים?

הטיפ שלי הוא להיזהר מהבטחות שווא…

רובם המוחלט של המאוכזבים מרכישת קרקע (כן, יש גם כאלה) – מאוכזבים רק בגלל שהעסקה אינה עומדת בציפיות המופרזות שיצר אצלם מי שמכר להם את הקרקע מלכתחילה (בדר”כ מתווך או משווק מקצועי).

למה אתה מתכוון?

אני אסביר. העסקה לכשעצמה טובה מאוד, אפילו מצוינת, אבל בחלק מהמקרים, מתווכים / משווקים אגרסיביים למיניהם, מבטיחים למשקיעים הבטחות לא ריאליות.

אפשר דוגמא?

בבקשה: מתווכים ומשווקים, מוכרים למשקיעים תמימים, קרקע חקלאית, שאינה מופשרת לבניה ואין כל תוכניות לגביה, עם הבטחה שבעוד 2.. 3… 4… שנים – יעמדו בקרקע הזו מגדלים.

עכשיו, תבין, בנייה של מגדל, עשויה להימשך בקלות רבה שנה וחצי – שנתיים. וזה, משך הבנייה נטו, כלומר, כאשר כבר יש תוכנית בנייה, היתר בניה והטרקטורים עומדים על הקרקע.

וגם אז, הקבלן “מכסה” את עצמו בכל מיני סעיפים בהסכם המכר, שמאפשרים לו לאחר במסירת הדירה 6 חודשים לפחות, לפני שהוא מתחייב לפצות את הקונה במקרה של איחור. כלומר, אין שום סיכוי שעל קרקע שהיא חקלאית היום, יעמדו מגדלים בעוד שנתיים.

אז מה עושים?

אם מישהו מראה לך קרקע חקלאית ומספר לך שבעוד 2 – 3 שנים יעמדו שם מגדלים, זה אמור להאיר אצלך – לא נורה אדומה, אלא פרוז’קטור!

 

אבל אם אותם משווקים לא יבטיחו שהקרקע תהפוך למגדלים בתוך שנים ספורות – הם הרי לא יצליחו למכור?

לדעתי, הבטחות השווא האלה גורמות הרבה יותר נזק מאשר תועלת.

בטווח הקצר (מאוד), הם אולי מצליחים למכור יותר, אבל יוצרים לעצמם קהל מאוכזב שלא ירכוש מהם בעתיד וגם לא ימליץ לאחרים.

והחלק העצוב בעניין? שזה פשוט מיותר!. ראית בעצמך, שבהשקעה בקרקעות חקלאיות, תשואה דו ספרתית בשנה – היא לא עניין חריג. התשואה הזו פנטסטית בכל קנה מידה, אז
למה להבטיח בניית מגדלים תוך שנתיים, כשברור שזה לא יקרה?!

מה היית ממליץ למי שמעוניין ללמוד עוד ?

אתן לך קישור שתוכל לתת לקוראים.

מי שרוצה לקחת את הצעד הראשון, מוזמן ללחוץ כאן, לקבלת סדרת ההדרכות על הנושא. בצד השני שלו – מחכה לו סדרת הדרכות חינמית100 הנרשמים הראשונים בלבד) שתלמד אותו איך להימנע מעוד כמה מלכודות שטומנים לו משווקי קרקעות, וגם את המסלול הנכון לרכישת קרקע חקלאית למטרות השקעה.

 הנה הקישור שוב:

להרשמה לסדרת ההדרכות החינמית, לחץ – כאן.